Kehvemas seisus korterite hinnad on korras elamispindade hindadele järele jõudnud, seega pole remondiga hinnale olulist lisaväärtust juurde anda enam võimalik. Korterilt üüritulu teenimiseks peab vaatama, et see asuks elujõulises linnas. (Stanislav Moškov )

Üüritulu saada tundub lihtne, kui on kohe võtta tühjalt seisev korter, maja, suvila vm kinnisvaraobjekt, mida välja üürida. Kui osta laenu eest korter ja hakata seda välja üürima, on võetud risk suurem. Üldiselt kehtib kinnisvarasse investeerimisel põhimõte – mida suurem on investeeringu oodatav tootlus, seda suurem on sellega seotud risk.

1Partner Kinnisvara elamispindade grupi juhi Mihkel Oiderma soovitus, kuidas kinnisvaraga rikkaks saada, on lihtne: „Osta sellist kinnisvara, millest aru saad, ja ära tõmble. Sa ei pea ostma ja müüma siis, kui kõik seda teevad. Tõuse ja mõõnu tuleb pidevalt, aga rahulikult toimetades on trend ikka ülespoole. Nagu aktsiatega, tasub mängu panna ainult need vahendid, mille kaotamist saad endale lubada. Kui see on su ainus raha, siis sellega spekuleerimist ma ei soovita.“

„Ideaalis muidugi tuleks osta odavalt ja müüa kallilt, kuid samuti on oluline teha tehinguid ühtlase ja pideva tempoga. Reaalses elus võib mõne ostuga kaotada, aga vähegi mõistlikult tegutsedes jääd pikas plaanis plussi. Kui teed ühe suure investeeringu ja ootad selle realiseerimiseks parimat aega, siis võid sattuda hoopis turulangusele ja lähed lõhki. Pidev ja stabiilne kauplemine hajutab riski. Raha ja investeering peab olema pikk ja kindel, et tagasilöögid üle elada. Enamik, kes on erakinnisvarasse aastate jooksul investeerinud, on sellega ikkagi pikas plaanis plussis,” lisab Oiderma. Ta ei soovita ehitada või osta ainult laenurahaga. „Mõistlik on jagada oma ja laenuraha tasakaal 50/50. Kui osakaal on laenu poole kaldu ja turul peaks tekkima mõõn, siis hakkab pank pigistama ja pead leidma lisaraha. Mõtle läbi ka majanduslikult otstarbekas alternatiivne stsenaarium – näiteks kas väljaüürimine oleks lahendus, kui müük ei õnnestu,” soovitab ta.

Remontimata korteri hind on korralikule järele jõudnud

Kinnisvarale on võimalik ise väärtust juurde luua ja see tegevus on viimastel aastatel päris popiks muutunud. Selleks ostetakse odavalt kehvas seisus remontimata korter, tehakse korda ja müüakse siis maha või antakse üürile. „Seda nn flippimist teevad tänapäeval päris paljud ning seetõttu on remontimata korteri hinnad üles läinud ja kasumit raskem teenida,” tõdeb Oiderma.

Ka 1Partner Kinnisvara konsultandi Monika Murumetsa sõnul on Tallinna räämas korterite hinnad lähenemas remonditud pindadele. Eriti märgatav on see äärelinnas. „Remontimata korterite hinna on üles ajanud väikeinvestorid, kes ostavad kokku üüripindasid või siis flippimiseks ehk ost-remont-kiirmüük eesmärgiga väiksemaid ja kehvemas seisus pindasid,” ütles Murumets. Kinnisvaraeksperdi sõnul on kesklinna uute ja kallimate korterite turul pigem ülepakkumine. „Vastupidi on äärelinna soodsamate pindade puhul tihti ühele pinnale mitu kandidaati ja ostjad ise avaldavad soovi pakkuda konkurendist üle,” ütles Murumets.

Tema sõnul on korduvalt ette tulnud äärelinna korterite enampakkumisi näiteks Põhja-Tallinnas, Lasnamäel, Haaberstis ja Õismäel. „Mõned tänavad on aeg-ajalt populaarsemad ja esineb vahelduvate lainetena perioode, kus tekib näiliselt ootamatu ja mõned kuud vältav nõudlus näiteks just 3-toaliste järele Lasnamäel Kivila tänaval. Umbes kolme kuu möödudes on müügihinnad taas mõistlikud ning ostja jaoks taastub valik eri hindadega pakkumiste vahel. Müüjad lähtuvad ikkagi veel kinnisvaraportaalide hindadest, milles on õhku sees. Turul on ebaratsionaalseid pööriseid ning ostjal peab jaguma kannatust ja julgust kaubelda,” lisas Murumets.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman kinnitab samuti, et nn flippimine ei ole turul praegu enam märkimisväärne äri, sest remontimata ja korda tehtud korterite hinnavahe ei ole enam nii suur. „See oli pigem mõned aastad tagasi, kui paremas seisukorras korterite hinnad tõusid kiiremini, nõudlus nende järele oli olemas ning kehvas seisus objektide hinnad ei olnud lihtsalt järele jõunud,” tõdeb Sooman.

Flippimine ongi Tallinna ja Tartu pärusmaa, väiksemates linnades ei toimi see üldse, sest ehitusmaterjal maksab igas Eestis nurgas ühepalju. Remont võib maksta 150–200 eurot ruutmeetri kohta, kuid maksejõulist ostjat või üürilevõtjat, kes selle kinni maksaks, on väiksemates kohtades pea võimatu leida.

Üüriäris mõõdukas tootlus

Üüriäri on toimib ka praegu, kinnitab Sooman. „Tootlus ei ole küll nii hea kui varem, aga raha pangakontol hoida on veel mõttetum. Kui üürimisest teenib kasvõi 4–5 %, on see ikka midagi,” märgib ta.

„Kui ostad väljaüürimiseks, siis kalkuleeri aastatootlus. Lisaks pead arvestama jooksvate kulude, amortisatsiooni ja inflatsiooniga. Tundub keeruline, aga näiteks 120 000-eurost korterit 500 euroga kuus välja üürides on üüritootlus viis protsenti, mis kasumi mõttes on tagasihoidlik ning tähendab pigem raha säilitamist, kui teenimist. Kui kinnisvaraturg on kasvav ja hinnad tõusevad, lisandub ka kapitalitootlus. Hindade languse puhul on muidugi vastupidi,” tõdeb 1Partner Kinnisvara elamispindade grupi juht.

Pindi Kinnisvara müügipartneri sõnul ei tasuks üürileandjatel unustada maakonnakeskusi, kus on tootlusenumbrid isegi paremad. „Näiteks Raplas on korterite hinnad oluliselt odavamad kui Tallinnas, aga üürihinnad ülearu odavamad ei ole,” märgib Sooman. „Muidugi on olemas likviidsusrisk, et kui tahad ärist väljuda, kas õnnestub korter maha müüa. Lõviosa üüriäriga tegelevatest inimestest on koondunud siiski Tallinna ja Tartusse.“

„Korterit tasub osta väljaüürimiseks neis linnades, kust rahvas kontrollimatult välja ei voola. Peab vaatama, milline linn on elujõuline ja milline mitte, linna suurus iseenesest ei mängi rolli. Näiteks Kohtla-Järvel ja Valgas saab korteri üürile võtta ainult kommunaalkulude eest,” lisab Sooman.

Peale selle on kinnisvaralt tulu teenida kolmaski võimalus – ühisrahastusprojektid. “Ühisrahastusplatvormidega on võimalik kinnisvaraarendamisse investeerida väiksemaid summasid, mis tähendab, et kaotada on korraga vähem ja alustamiseks pole vaja suuri summasid. Samuti lubatakse kuni 15-protsendilist tootlust. Samas peab arvestama, et tegemist on kõrgema riskiastmega investeeringuga. Kui majandus õitseb, saavad investorid oma raha koos intressidega tagasi. Kui projekt läheb hapuks, võib oma rahast üpris lihtsalt ilma jääda,” hoiatab Oiderma.

0 kommentaari

Kontakt

Telefon +372 614 4181
linnaleht@linnaleht.ee

Linnaleht sotsiaalmeedias